Esse é um dos tópicos mais procurados por quem tem a intenção de construir uma residência ou por quem trabalha na área de arquitetura ou imóveis e não por acaso, pois o valor dispendido na compra de qualquer terreno tende a ser uma soma vultosa para qualquer pessoa. Nesse artigo vamos discorrer sobre os elementos que você tem que observar e as possibilidades e arranjos possíveis para os diversos tipos de terreno que existem com o intuito de ajudá-lo numa compra futura a escolher um terreno que atenda suas necessidades e expectativas. Se quiser também poderá ver esse artigo na forma de vídeo em nosso canal no youtube no link: https://www.youtube.com/watch?v=ayG8bM2GBBo&t=5s
1 - TAMANHO DO TERRENO, COMO FAÇO PARA DECIDIR?
Geralmente o que vai definir as dimensões do seu terreno é o tamanho da casa que você quer e pode construir. Tem que haver um equilíbrio de área construída/não construída porque senão você corre o risco de sua casa ficar apertada dentro do terreno. Tipo um Jô Soares em maiô de lycra. Pense geralmente em ter um terreno com pelo menos o dobro de área da casa que você quer fazer.
Para deixarmos clara essa questão do tamanho vamos dividir os terrenos em categorias e falar um pouco sobre cada uma delas:
Terrenos pequenos: são aqueles de até 400 metros quadrados, mas que podem ser bem aproveitados, desde que a residência seja construída na forma de sobrado, pois ninguém merece abrir a janela e dar com a cara no muro.
Terrenos médios: são aqueles de 400 a mil metros quadrados. Nestes você já tem a opção de construir uma casa somente térrea, desde que não seja muito grande. Agora, o bom deste terreno é que você, dependendo de um bom projeto, terá espaço para uma área de lazer.
Terrenos grandes: são os com área acima de 1000 metros e nestes o céu é o limite, mas cuidado porque o seu bolso tem limite. E mais uma vez vale o bom senso, ou seja, não adianta ter um terreno grande e querer construir uma casa gigante porque, dessa forma, ela vai ficar apertada e a ocupação demasiada estragará tudo. Mas, é lógico, uma área grande te proporcionará a execução de ambientes que num terreno menor seria impossível como espaços amplos de jardim, piscina e uma área gourmet que caibam até festas em família com todos os primos.
2 – TOPOGRAFIA, QUAL A MELHOR?
Não se afobe. Você acha que o terreno ideal é o plano né? Bem... com certeza o terreno plano vai facilitar e baratear a construção e é uma ótima opção de topografia para um terreno, mas um com aclive suave vai colocar a sua casa em destaque em relação à rua, como se ela estivesse em cima de um pedestal e garantir uma segurança das pessoas não poderem ver dentro de seu terreno ou sua casa a partir da rua. Mas cuidado com o tamanho deste aclive, o ideal é uma casa que esteja de um metro e meio a dois acima do nível da rua no máximo. Mais do que isso começa a complicar a rampa de acesso aos carros e adiciona muitos degraus para entrar na residência para os pedestres. Quer um bom exemplo? Veja esse projeto: http://gustavomello.com.br/projeto/arquitetura-em-jundia-iacute-casa-portal-da-colina-01
Quanto aos terrenos em declive, que são aqueles que estão abaixo do nível da rua você deve tomar cuidado, pois dependendo da declividade, sua casa vai ficar enterrada e parecer bem menor do que realmente é. Além disso as pessoas poderão ter visão de dentro do seu terreno a partir da rua de pendendo das alturas.
3 - LOCALIZAÇÃO E VIZINHANÇA
Outro item muito importante e óbvio. Quanto à localização do terreno a questão é a posição dele na quadra e vale destacar:
• Terrenos de esquina tendem a ser mais valorizados porque colocam sua casa em destaque, mas cuidado com a legislação porque dependendo do município ou condomínio você pode ser obrigado a ter que perfazer recuo frontal nas fachadas para as duas ruas e isso pode limitar seu empreendimento;
• Terrenos de meios de quadra são os mais comuns e tem uma única fachada como destaque, mas podem guardar problemas se não tiverem ângulos retos nos cantos e você quiser usar os recuos laterais no máximo de aproveitamento, pois dessa forma, sua casa vai ficar cheia de dentes nas laterais;
Mas também não podemos deixar de salientar as vistas e a paisagem no entorno do terreno quanto à localização. Os que estiverem localizados em locais altos terão a vantagem da vista a seu deleite desde que seja aprazível e também terão poucas chances de serem inundados, mas cuidado com os próximos às encostas, pois elas podem ceder. Avalie com um profissional antes se a contenção foi feita de forma correta porque até barragem dita segura nesse país pode romper. E, finalmente, quanto aos que tem lago próximo eles realmente podem ser muito bonitos, mas você precisa saber que sua fundação vai custar 3 vezes o valor de uma fundação normal, pois o lençol freático neste terreno vai estar bem próximo à superfície.
No quesito vizinhança pese na sua escolha a questão da segurança do bairro, a presença de ruídos ocasionados por rodovias, ferrovias, escolas, indústrias ou casas noturnas e a proximidade de serviços e comércio. Algumas vezes não ter uma padaria ou supermercado próximos podem ocasionar bastante aborrecimento. Visite o terreno durante a semana e no sábado e domingo para avaliar barulhos e acontecimentos ocasionais.
4 - INSOLAÇÃO
Não podemos esquecer do posicionamento do terreno em relação à insolação. Aliás esse é um item que muita gente deixa de prestar atenção e ele pode ser crucial para seu empreendimento. Saiba que a legislação não permite que você tenha quartos com janelas somente para fachada sul em vários Estados. O mais adequado é consultar um profissional da área, pois ele poderá te dizer como funcionará a insolação na sua residência de acordo com as épocas do ano. Mas podemos dar algumas dicas:
• O bom de uma piscina é que ela esteja na fachada norte, ou seja, se você quer construir uma piscina no fundo do seu terreno, escolha terrenos com fundo para o norte. Assim vai garantir bastante Sol para seu lazer;
• Panos de vidro são muito bonitos e garantem a inclusão da paisagem para dentro de sua casa, mas colocá-lo na fachada norte ou oeste talvez traga luz em excesso para sua casa. Verifique essa questão e a possibilidade de uso de brises no projeto;
• Dormitórios com janelas apenas para a fachada sul não podem ser executados em vários locais, como já comentamos acima, pois existe uma lei que obriga que tenham no mínimo 1 hora de insolação por dia. Portanto avalie no terreno que deseja comprar em qual fachada vão estar as janelas dos quartos.
5 - LEGISLAÇÃO
Verifique SEMPRE a legislação da sua cidade e condomínio para saber se a casa que você quer construir pode ser feita no terreno que você vai comprar. Preste atenção:
• Nos recuos mínimos e obrigatórios que geralmente são: frontal, de fundos e laterais;
• No coeficiente de aproveitamento que quer dizer qual a área construída que seu terreno pode ter no máximo, exemplo: coeficiente 0,5 de um terreno de 600m² = casa de 300m² no máximo.
• Na taxa de ocupação que quer dizer qual é área ocupada pela casa e quanto que restou de terreno, ou seja qual a projeção que todos os pavimentos fazem no terreno em relação ao seu total. Não confunda com o coeficiente falado anteriormente. Sabemos que é uma taxa difícil de entender, mas se pensar nela como uma vista do terreno a partir de cima, como no google Earth, basta ver o que resta de terreno visível para saber quanto foi ocupado. Vamos dar três exemplos para um mesmo terreno com uma área construída de casas iguais, mas com taxas finais diferentes:
o Exemplo 01: terreno de 600m² com uma residência de dois pavimentos com 120m² cada exatamente alinhados um em cima do outro = taxa de ocupação de 20%;
o Exemplo 02: mesmo terreno de 600m² com uma residência de dois pavimentos com 200m² no térreo e 40m² no superior alinhado em cima do anterior = taxa de ocupação de 33%;
o Exemplo 03: mesmo terreno de 600m² com uma residência térre com 240m² = taxa de ocupação de 40%;
• Preste atenção também na presença de vegetação, rios e lagos, pois se você for precisar de permissão para remover árvores ou construir em áreas próximas de APP vai ser necessário uma aprovação na Cetesb e isso vai demorar MUITO tempo ou vai ser proibido mesmo. Então tome cuidado.
Quer facilitar a sua vida e não cometer erro? Consulte um arquiteto antes mesmo de comprar seu terreno, pois ele vai poder te ajudar bastante.
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